Articolo 726 Codice Civile

1. formazione della massa dei beni relitti (sono tali i beni che il defunto ha lasciato morendo);
2. detrazione di eventuali debiti: è questa un’operazione di mero calcolo, che si esegue soltanto sulla carta (per debiti si intendono non soltanto quelli contratti dal defunto, ma anche quelli sorti in occasione della morte, come le spese funerarie, quelle di sepoltura, per la pubblicazione del testamento, ecc.);
3. riunione fittizia delle donazioni: al valore netto dei beni relitti, risultanti dalle due precedenti operazioni, si aggiungono i beni di cui il defunto ha disposto in vita a titolo di donazione.

Il caso di specie attiene ad un procedimento di divisione giudiziale relativo ad un patrimonio ereditario costituito da relictum e donatum.
Secondo il disposto dell’art. 737 del c.c., i figli e loro discendenti ed il coniuge del de cuius nel momento in cui accettano l’eredità acquistano la posizione di coeredi e sono tenuti a conferire alla massa ereditaria tutto ciò che hanno ricevuto dal defunto per donazione diretta o indiretta.
Il successivo art. 747 del c.c., invece, dispone che, nel caso in cui oggetto della donazione sia un immobile, la collazione si fa per imputazione, dovendosi tenere conto del valore che l’immobile ha al momento dell’apertura della successione.
Fin qui la sentenza del 2019 a cui si fa riferimento nel quesito rispetta fedelmente il dettato normativo, avendo appunto imposto ai donatari di conferire alla massa il valore dei beni donati qual era al momento dell’apertura della successione.

Prosegue poi la medesima sentenza imponendo ai donatari di conferire gli interessi legali maturati sul debito nascente da collazione dal momento dell’apertura della successione e fino alla attualità.
Quest’ultima parte della sentenza è pienamente conforme al dettato dell’art. 745 del c.c., il quale riconosce come dovuti, dal giorno in cui si è aperta la successione, i frutti delle cose e gli interessi sulle somme soggette a collazione.
Malgrado la lettera della norma usi l’espressione “dovuti”, si ritiene che sia da escludere l’esistenza di una obbligazione in senso tecnico avente ad oggetto la loro restituzione, dovendosi anche in questo caso il conferimento operare per imputazione alla quota del coerede donatario ex art. 725 del c.c..

Secondo la tesi che si ritiene preferibile, la ratio di quest’ultima disposizione normativa va individuata nella stessa natura giuridica della collazione, la quale deve essere considerata come una obbligazione (semplice o alternativa, a seconda che sia o non sia ammesso che la collazione avvenga sia in natura che per equivalente) qualificabile come legato ex lege a carico del donatario ed a favore dei coeredi ed avente ad oggetto o il valore del bene donato o la sua restituzione ai coeredi.
In quanto tale deve applicarsi per analogia la norma di cui all’art. 669 del c.c., la quale riconosce come dovuti al legatario (ossia ai coeredi) i frutti e gli interessi dal momento della morte del de cuius, ovvero dal momento dell’apertura della successione.

Tutto quanto sopra detto vale per il donatum.
Per quanto concerne il relictum, invece, occorre fare riferimento a quanto prescritto dall’art. 726 c.c., nella parte in cui dispone che “si provvede alla stima di ciò che rimane nella massa secondo il valore venale dei singoli oggetti”.
La giurisprudenza ha interpretato tale norma nel senso che la stima dei beni, ovvero la riduzione del loro valore in denaro, deve essere riferita al tempo della divisione (coincidente con la decisione della causa) e non a quello dell’apertura della successione, tenendo conto di ogni elemento incidente sul valore di mercato (cfr. Cass. 6469/1982; Tribunale di Monza 16.02.2006; Appello di Napoli 13.05.2008; Tribunale di Chieti 13.05.2010).
E’ stata precisato che il termine “valore venale” richiama inequivocabilmente il valore di mercato dei beni stessi con riferimento alla loro natura, ubicazione e consistenza, con la conseguenza che l’unico criterio di stima da adottare in materia di divisione è proprio quello del valore di mercato dei cespiti (così Tribunale di Salerno 24.11.2009).

Per quanto concerne i frutti dei beni che appartenevano al defunto al tempo della morte (c.d. relictum), risulta del tutto corretto che gli stessi siano stati divisi tra gli eredi dal momento dell’apertura della successione a quello della divisione.
Infatti, su tale questione è spesso intervenuta la giurisprudenza, chiarendo che nel caso in cui uno solo dei coeredi si sia impossessato in maniera esclusiva di uno o più beni ereditari (es. un immobile, un terreno, ecc..), mantenendone il possesso durante tutta la comunione ereditaria e fino alla divisione dell’asse ereditario, costui sarà tenuto al rendiconto della gestione nei confronti degli altri eredi.
Ciò comporta che, accanto al suo diritto di recuperare le spese sostenute per il miglioramento del bene (tale da averne determinato un aumento di valore), sorgerà di contro l’obbligo in capo al medesimo, qualora gli altri coeredi ne facciano espressamente richiesta in sede di divisione giudiziale, di restituire i frutti civili di cui ha goduto in maniera esclusiva nel corso degli anni..

In particolare, si ritiene possa essere utile qui richiamare quanto stabilito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 14652 del 27.08.2012, nella quale la S.C., confermando precedenti pronunce in materia, ha affermato che “In tema di divisione immobiliare il condividente di un immobile che durante il periodo di comunione abbia goduto del bene in via esclusiva senza un titolo giustificativo, deve corrispondere agli altri i frutti civili, quale ristoro della utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, con riferimento ai prezzi di mercato correnti dal tempo della stima per la divisione a quello della pronuncia…”.

In conclusione, dunque, si ritiene che la sentenza di divisione dell’ottobre 2019 abbia fatto corretta applicazione di tutte le norme sopra richiamate e che non sia censurabile sotto alcun profilo.

Le norme che regolano la divisione di beni ereditari sono, sotto il profilo del diritto sostanziale, gli articoli dal 713 al 736 del codice civile, mentre, sotto il profilo processuale (per i casi di divisione giudiziale come quella in esame), gli articoli dal 784 al 791 del codice di procedura civile.
Dal coordinamento di tali norme si può dedurre che, prima di giungere alla divisione dei beni, si debbono osservare e rispettare delle tappe ben precise, una delle quali, peraltro fondamentale, è quella della stima dei beni.

Intanto va detto che è lo stesso codice civile a prevedere all’art. 714 del c.c. il verificarsi di un caso come quello qui descritto, ossia che uno o più coeredi abbiano goduto separatamente (e dunque in modo esclusivo) di parte dei beni ereditari, riconoscendo anche per tale caso agli altri eredi il diritto di chiedere in qualunque momento lo scioglimento della comunione ereditaria (fatta salvo l’eventuale intervenuta usucapione).

Passando all’esame del procedimento divisorio vero e proprio, la fase più importante e delicata di esso è, come prima accennato, quella prevista dall’art. 726 c.c., in cui si dispone che, al fine di poter formare le porzioni da assegnare ai singoli condividenti, occorre eseguire la stima di ciò che si trova nel patrimonio ereditario (dopo aver fatto i necessari prelevamenti), precisandosi in modo espresso che tale stima va fatta secondo il valore venale dei singoli beni, ovviamente riferito al momento in cui essi devono essere divisi.

Trattasi di un criterio ben diverso da quello che il legislatore ha voluto adottare per determinare il valore della quota disponibile, stabilendo al riguardo l’art. 556 del c.c. che il valore dei beni ereditari deve essere determinato secondo le regole dettate negli articoli da 747 a 750 c.c., e leggendosi all’art. 747 del c.c. che per gli immobili occorre prendere in considerazione il valore che essi avevano al tempo dell’apertura della successione.

Il criterio di stima dei beni dettato dall’art. 726 c.c. comporta indubbiamente che, se a seguito di migliorie effettuate da uno dei coeredi, un determinato bene ne abbia conseguito un incremento di valore rispetto a quello che poteva avere al momento dell’apertura della successione, sarà del valore attuale che dovrà tenersi conto nella stima del patrimonio ereditario e nella conseguente formazione delle porzioni da assegnare ai singoli eredi.

Con ciò, tuttavia, non vuol dirsi che, se le migliorie del coerede hanno accresciuto il valore del bene, lo stesso non posa avere diritto ad essere in qualche modo ricompensato per ciò che ha fatto.
La giurisprudenza, infatti, in tali casi ha attribuito al coerede che esegue dei lavori di miglioramento o di manutenzione straordinaria del bene comune la posizione di mandatario tacito o gestore di affari altrui, riconoscendogli il diritto al rimborso delle spese sostenute per miglioramenti e addizioni, e ciò anche se tali spese non siano state preventivamente autorizzate (in tal senso si sono espressi Cass. n. 2069/1957; Cass. n. 385/1966; Cass. n. 16206/2013; Tribunale di Trani sent. N. 455/2017).

Tale orientamento, inoltre, è stato pienamente ribadito dalla Corte di Cassazione, Sezione II Civile, nella sentenza n. 3931/2016.
In tale ultima sentenza si ritrova una conferma di ciò che fin qui si è detto, ovvero che nel giudizio di divisione ereditaria le migliorie apportate da uno dei condividenti al bene comune vengono a far parte del bene stesso in forza del principio dell’accessione, con la conseguenza che di esse deve tenersi conto ai fini della sua stima nonché della determinazione delle quote.

Da ciò la Suprema Corte ne trae la conseguenza che, allorchè il coerede abbia migliorato i beni comuni da lui posseduti, non potrà pretendere una indennità per l’aumento di valore che ai beni ne consegue per effetto dei miglioramenti, ma avrà tutto il diritto di pretendere il rimborso delle spese sostenute per la cosa comune.
Tali spese dovranno essere ripartite tra tutti gli eredi, in proporzione alle loro quote, al momento della divisione, ma non potranno in alcun modo incidere direttamente sulla formazione ed attribuzione delle quote.

Al fine poi di conseguire concretamente il rimborso delle spese sostenute per le migliorie, e tenuto conto che si verte in tema di divisione giudiziale, sarebbe opportuno avanzarne formale richiesta in corso di causa, e precisamente prima che il giudice istruttore, incaricato della divisione, dichiari esecutivo il progetto di divisione ex art. 789 del c.p.c..

Inoltre, nell’avanzare tale pretesa, dovranno tenersi presenti le seguenti altre considerazioni:

1. non sarà sufficiente addurre in modo del tutto generico di aver effettuato sul bene delle migliorie che ne hanno accresciuto il valore venale, ma si dovranno fornire elementi concreti, che possano consentire di quantificare le spese sostenute a tale titolo;
2. vi è il rischio che il condividente che abbia goduto da solo, durante la comunione, dell’intero bene senza averne alcun titolo giustificativo, possa essere condannato a corrispondere agli altri, quale ristoro per la privazione della utilizzazione pro quota del bene comune, i relativi frutti civili, i quali si faranno consistere nel corrispettivo che si sarebbe potuto conseguire dal concedere a terzi il godimento di quell’immobile (così Cass. 7716/1990; Cass. n. 20394/2013; T. Trento 9.3.2016).

Pertanto, prima di avanzare una richiesta di tale natura, ciò che si consiglia è di accertarsi di poter disporre di documenti o altri elementi di prova utili a consentire al giudice di quantificare quanto speso per migliorie e, nel contempo, di valutare se tale pretesa sia economicamente conveniente per l’ipotesi in cui gli altri comproprietari si decidano a richiedere di essere risarciti per il mancato guadagno derivante dal non aver potuto percepire frutti civili nel periodo di possesso esclusivo e di mancato godimento del bene da parte loro.

Il caso che si richiede di affrontare attiene chiaramente ad una situazione di divisione ereditaria, per la quale la legge, ossia il codice civile, detta una serie di regole abbastanza complesse.

Intanto va chiarito che presupposto di tale forma di divisione è che il de cuius abbia istituito più eredi per quote ideali e non per beni singolarmente individuati; ciò comporta che quando, come potrebbe sembrare nel caso di specie, un bene venga dal testatore assegnato ad un erede ben determinato, per tale bene non si porrà ovviamente alcun problema di divisione.
Pertanto, al fine di formulare una corretta risposta al quesito posto, nel prosieguo della consulenza si darà per presupposto che quando si fa cenno ad un appartamento destinato al fratello, ubicato in una buona zona di Roma, non vi sia stata alcuna specifica assegnazione di tale bene da parte del de cuius, ma solo una manifestazione di intenti in tal senso.

Va anche chiarito che nella massa ereditaria non può farsi rientrare l’appartamento già intestato in vita ai figli e sul quale gravava l’usufrutto in favore dei genitori, in quanto con la morte di questi ultimi l’usufrutto si estingue ed i nudi proprietari (fratello e sorella) ne hanno conseguito ipso iure la piena proprietà.
Tale appartamento, dunque, risulta adesso di proprietà dei figli in regime di comunione ordinaria, mentre cadranno sicuramente in successione l’appartamento intestato ai genitori (sul quale la madre aveva l’usufrutto) ed il terreno edificabile (che si ha intenzione di vendere).

In conseguenza di ciò avremo che in effetti i beni da dividere risultano costituire oggetto in parte di comunione ordinaria ed in parte di comunione ereditaria.
Ciò ovviamente non potrà rappresentare un ostacolo nel dare corso alla divisione dei beni, con l’unica particolarità che il negozio giuridico che si andrà a stipulare davanti al notaio non sarà una divisione ereditaria pura e semplice, bensì una c.d. "divisione di masse plurime", ove con il termine “masse plurime” si intende proprio fare riferimento alla circostanza che i beni che devono essere divisi provengono da titoli diversi.
La giurisprudenza formatasi in materia civile afferma che in questi casi non si determina, tra i condividenti, un’unica comunione, ma tante comunioni quanti sono i titoli di provenienza dei beni; ne consegue che, qualora si proceda alla divisione di tali beni, non si realizza un’unica divisione, ma tante divisioni quanti sono i titoli costitutivi delle singole comunioni (così Cass. 30 agosto 1947 n.1556, confermata con la sentenza Cass. S.U. 18 ottobre 1961 n.2224).

Ciò posto, possiamo intanto dire che, se tutti i comunisti sono d’accordo, si potrà procedere alla divisione contrattuale, la quale si perfeziona una volta raggiunta l’unanimità dei consensi sull’insieme delle varie operazioni necessarie, che sono peraltro disciplinate analiticamente dalla legge (art. 718 e ss c.c.); soltanto qualora non si riesca a raggiungere l’unanimità dei consensi, si dovrà procedere alla divisione giudiziale ad iniziativa di qualsiasi coerede o comunista interessato.

Nell’ambito della divisione il legislatore detta varie regole procedimentali volte a stabilire i modi in cui essa dovrà svolgersi ed anche le garanzie che reciprocamente dovranno darsi i coeredi.
Per quanto riguarda la formazione delle porzioni, dispone l’art. 726 c.c. che, una volta fatti i prelevamenti (ossia, detratti i debiti ereditari), occorre procedere alla stima di ciò che rimane nella massa ereditaria secondo il valore venale dei singoli beni, mentre ai sensi del successivo art. 728 c.c., qualora non si riesca ad eguagliare in natura le quote ereditarie, l’eventuale ineguaglianza verrà compensata con una somma in denaro.

Le operazioni di stima, formazione e attribuzione delle porzioni possono essere deferite ad un notaio (così art. 730 c.c.), ma ciò ovviamente per l’ipotesi in cui non vi sia un preventivo accordo tra gli eredi.
Nel nostro caso sembra che tale accordo sussista, ma che si ponga soltanto il problema dell’eguaglianza delle quote.
Per risolvere tale problema l’unico strumento è quello di affidare ad un tecnico (che potrebbe un ingegnare, ma anche un agente immobiliare) la valutazione degli immobili da dividere; qualora il valore dei due appartamenti dovesse in effetti risultare diseguale, al condividente a cui viene assegnata la quota di minor valore spetterà senza alcun dubbio un conguaglio in denaro.

Tenuto conto che le parti sembra abbiano intenzione di alienare il terreno caduto in successione, si potrebbe:

1. effettuare uno stralcio di quota divisionale, ossia procedere alla divisione immediata dei due appartamenti con assegnazione a ciascuno dei condividenti di un appartamento (uno oggetto di comunione ordinaria e l’altro di comunione ereditaria);
2. lasciare in comunione il terreno e convenire nello stesso atto che, al fine di conguagliare la differenza di valore tra i due appartamenti, a colui il quale riceve l’appartamento di minor valore, competerà dalla futura vendita del terreno una somma in denaro maggiore, in misura tale da conguagliare il minor valore ricevuto dallo stralcio di quota divisionale.

Nel quesito viene chiesto se anche dopo aver proceduto alla divisione del patrimonio, previa denuncia di successione, sia consentito a colui che riceve una quota di minor valore di chiedere la “differenza di valore”, ossia il c.d. conguaglio in denaro, e quali sono i termini entro cui far valere tale diritto.
A tale domanda va risposto positivamente, ma con la precisazione che per raggiungere tale risultato sarà necessario:

1. ricorrere nuovamente all’intervento del notaio, il quale sarà chiamato a stipulare un atto di rettifica della divisione, per mezzo del quale correggere il valore attribuito alle singole porzioni e riconoscere ad uno dei contraenti il conguaglio in denaro (tale soluzione ovviamente presuppone il consenso delle parti);

ovvero

2. agire giudizialmente onde chiedere la rescissione del contratto per lesione, e ciò allorchè taluno dei coeredi provi di aver subito una lesione rispetto alla quota di sua spettanza di oltre un quarto (così art. 763 c.c.).

Il coerede contro il quale è promossa l’azione di rescissione può troncarne il corso e impedire una nuova divisione offrendo il supplemento della porzione ereditaria, che deve annullare lo squilibrio in toto e non fino al limite del quarto (così art. 767 c.c.).

Per quanto concerne i termini, l’art.763 c.c. ultimo comma dispone espressamente che l’azione di rescissione si prescrive nel termine di due anni dalla data di stipula dell’atto di divisione.

Va infine precisato che, trattandosi di divisione di masse plurime, troverà applicazione l’art. 1116 c.c., dettato in materia di comunione ordinaria, il quale dispone che alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità, in quanto compatibili, il che comporta che quanto detto con riferimento ai beni in comunione ereditaria, vale anche per i beni ricadenti in comunione ordinaria.

In conclusione, considerato che un riequilibrio successivo delle quote presuppone o l’accordo delle parti ovvero la necessità di ricorrere all’autorità giudiziaria, ciò che può consigliarsi è di stipulare sin da subito un atto che assegni ai condividenti porzioni di egual valore, anche facendo ricorso al conguaglio in denaro.

Le ragioni dell'atteggiamento che l'altra comproprietaria ha assunto si ritiene siano abbastanza evidenti, avendo questa ricevuto dal padre defunto soltanto la quota che la legge riserva in suo favore.
Indubbiamente la scelta del testatore non può che essere stata dettata da ciò che in vita ha ricevuto da ciascuna delle figlie, in termini sia di affetto che di cure ed assistenza, aspetto di cui, tuttavia, non sembra voler tenere conto l'altra sorella.

Ora, tralasciando queste considerazioni di carattere prettamente sociale e familiare, si tratta adesso di capire in che modo è possibile sciogliere la comunione forzosa che si è venuta a creare e, soprattutto, di comprendere se, nel frattempo, l'agire della sorella può ritenersi o meno legittimo.

La prima domanda a cui viene chiesto di rispondere è se l'altra comproprietaria può bloccare l'acquisto dell'intero chiedendo una cifra al di sopra del valore di mercato.
La risposta, purtroppo, è positiva, in quanto, in forza del principio di carattere generale della libertà di iniziativa economica privata, principio su cui si fonda il nostro ordinamento giuridico ed in cui si intende ricompresa anche l’autonoma contrattuale delle parti, ciascuno è libero di vendere a chicchessia i propri beni ed al prezzo che ritiene più opportuno (ovviamente sarà l'altra parte, poi, a decidere se accettare o meno le condizioni di vendita che gli vengono proposte).
In forza di tale principio deve anche rispondersi negativamente alla seconda delle domande poste, ossia se esiste un modo per obbligare l’altra comproprietaria a vendere la sua quota al giusto valore di mercato.

Ciò, di certo, non significa che si devono continuare a sopportare gli atteggiamenti prevaricatori della sorella, la quale mostra totale disinteresse per la gestione di quell’immobile comune, né vuol dire che non vi è soluzione per uscire da tale situazione di comunione.
Per risolvere problemi di questo tipo, infatti, il codice civile prevede norme e strumenti ben precisi, che adesso si cercherà di illustrare.
Innanzitutto, per ciò che concerne il profilo della gestione della cosa comune e delle modalità di ripartizione delle spese che la stessa richiede di affrontare, si ritiene che sia corretto fare applicazione delle norme che il codice civile detta in tema di comodato.
Infatti, in assenza di corrispettivo e di un formale contratto di locazione a cui poter ricondurre la detenzione esclusiva dell’immobile da parte di una sola delle comproprietarie, non può che presumersi la sussistenza tra le medesime parti di un rapporto di comodato, figura contrattuale per la quale non è richiesto il rispetto di alcuna forma scritta (è sufficiente la consegna della cosa) e che viene solitamente impiegata tra amici e parenti per dare in prestito un'abitazione o altro, consentendo ad altri il godimento del bene, in virtù della relazione affettiva intercorrente tra le parti.

L’aspetto negativo della riconduzione a tale figura contrattuale del rapporto sussistente tra le due sorelle comproprietarie deve individuarsi proprio in quella che costituisce l’obbligazione principale posta a carico del comodatario, ossia la restituzione del bene a semplice richiesta del comodante, che potrebbe essere avanzata in qualsiasi momento, non essendo stato pattuito alcun termine per tale restituzione.
In un caso del genere, ritornerebbero a trovare applicazione le norme sulla comunione ordinaria, ed in particolare l’art. 1102 del c.c., per effetto del quale ciascun comproprietario non può impedire il pari uso della cosa comune da parte degli altri partecipanti secondo il loro diritto.

Sotto il profilo delle spese, invece, è ingiustificabile la posizione assunta dall’altra sorella, ossia il suo rifiuto di partecipare alle stesse.
Infatti, in un caso del genere si ritiene corretto fare applicazione di quanto disposto dall’art. 1808 del c.c., in forza del quale devono farsi gravare sul comodatario (ossia sulla sorella che di fatto usufruisce del bene) le spese relative all’uso ed alla gestione ordinaria dell’immobile, mentre graveranno sulla parte comodante tutte le spese straordinarie occorrenti per la conservazione del bene.
Ovviamente, trattandosi di immobile di cui è comproprietaria anche la parte che ne ha la detenzione esclusiva, peraltro in misura maggiore, la suddivisione di tali spese dovrà essere effettuata in proporzione alla quota di cui ciascuna delle sorelle è comproprietaria (ossia in ragione di 2/3 e di 1/3).

Quanto fin qui detto, con cui si intende rispondere alla terza delle domande poste, vale per ciò che concerne il regime di ripartizione delle spese finchè perdura la situazione in cui attualmente ci si trova.
Ritornando, adesso, alla seconda delle domande che vengono formulate, si è detto nella parte iniziale di questa consulenza che, in virtù del principio dell’autonomia contrattuale, il nostro ordinamento non consente, salvo i casi imposti dalla legge, di imporre ad un soggetto di vendere un bene di cui è comproprietario, in via esclusiva o pro quota, né di venderlo ad un prezzo determinato (valore di mercato).

Di contro, sempre il nostro ordinamento giuridico stabilisce un altro principio di carattere generale, ossia quello secondo cui ciascun erede ha il diritto di chiedere in qualunque momento la divisione della cosa comune.
Si tratta di un diritto definito di natura potestativa, ossia all’esercizio del quale gli altri coeredi non possono che soggiacere, ed imprescrittibile.
Ciò che si suggerisce, dunque, per raggiungere l’effetto desiderato, è di manifestare alla sorella la propria volontà di procedere a scioglimento della comunione ereditaria, chiedendo l’attribuzione in via esclusiva dell’immobile ed il soddisfacimento delle ragioni della sorella con un conguaglio in denaro.
A tal fine si potrà fare applicazione di quanto disposto dall’art. 720 del c.c., nella parte in cui è detto che “se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili….essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore…”.

Considerato che, con molta probabilità, una tale richiesta non sarà bonariamente accolta dall’altra sorella coerede o, quantomeno, non si raggiungerà tra i coeredi un accordo circa la misura del conguaglio in denaro, non si potrà fare a meno di fare ricorso ad un divisione giudiziale.
In questo caso, la proposta di fare applicazione dell’art. 720 c.c. (con attribuzione dell’intero immobile alla porzione del coerede che ha diritto alla quota maggiore) dovrà avanzarsi al giudice che si occuperà della divisione, il quale, per ciò che concerne la stima del bene (e, dunque, la determinazione del conguaglio in denaro da versare all’altra sorella) non potrà non fare applicazione di quanto disposto dall’art. 726 del c.c., ossia attenersi a quello che è il valore venale dei singoli oggetti.
Va al riguardo precisato che la stima dei beni, cioè la riduzione del valore di un bene in danaro, deve essere riferita al tempo della divisione ( cfr. Cass. civ. 27.11.1982 n. 6469) e non a quello dell'apertura della successione e che il termine "valore venale" richiama inequivocabilmente il valore di mercato dei beni stessi con riferimento alla loro natura, ubicazione e consistenza.
Per tale stima l’autorità giudiziaria sarà indispensabile fare ricorso all’ausilio di un CTU (consulente tecnico di ufficio), il quale a sua volta dovrà necessariamente attenersi a criteri obiettivi e non soggettivi, come pretenderebbe di imporre la sorella.

Ovviamente tutte le operazioni sopra suggerite potranno essere condotte da un legale di propria fiducia, a cui dovrà sostanzialmente conferirsi mandato per procedere allo scioglimento della comunione ereditaria (si raccomanda vivamente di pretendere un preventivo scritto e ben dettagliato per tutte le attività da svolgere; meglio, se possibile, chiederne più di uno, rivolgendosi a diversi professionisti).
Qualora le parti dovessero accordarsi in via bonaria, senza ricorso all’autorità giudiziaria, il loro accordo dovrà essere formalizzato innanzi ad un notaio, comportando il trasferimento di un diritto reale, per la cui pubblicità (trascrizione nei Registri immobiliari e volture catastali) è richiesto il rispetto della forma dell’atto pubblico o della scrittura privata con sottoscrizione autenticata ex c.c.art. 2643 del c.c..
Dinanzi al notaio, ovviamente, dovranno comparire le parti personalmente, salvo il conferimento di una procura speciale a qualunque altra persona di propria fiducia (non necessariamente un legale).